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Comprar, renovar y vender

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Comprar, renovar y vender. La idea consiste en comprar un inmueble que se encuentre en mal estado, reformarlo y venderlo. Esto que resumimos en 3 sencillos pasos, entre varios elementos, requiere de una estrategia acertada en la elección de la propiedad a comprar y las posibilidades que ésta brinde. No solo en cuánto a ubicación geográfica, que es fundamental, sino también a las posibilidades de renovación que la misma ofrezca.

¿Conviene comprar para reformar y vender?

La respuesta como casi todo en ésta vida es siempre la misma, depende. En este caso, depende de lo bien o mal que realicemos cada una de estas 3 etapas fundamentales. Si bien las 3 son importantes, la Compra y la Renovación serán las que marcarán el éxito o fracaso del proyecto.

Uno de los argumentos que inclinaría la balanza para el lado del sí, es que un piso reformado se vende mucho mas rápido que uno que esté para reformar. De todos modos la respuesta a la pregunta de si conviene o no reformar, debería ser contestada con una auto-pregunta… ¿Estoy preparado/a para asumir los riesgos, el estrés y las responsabilidades requeridas en todo el proceso?

Factores a tener en cuenta al Comprar

La buena ubicación de la propiedad es un componente fundamental. Los centros de las ciudades son siempre atractivos y suelen contar con el mayor número de pisos viejos. Al tratarse de edificaciones antiguas se debe prestar especial atención a los muros de carga. Estos deben estar situados de forma tal que brinden la posibilidad de redistribuir los ambientes de la vivienda.

De cara a una reforma el estado del piso es lo menos importante, es más, cuánto peor esté mas argumentos se tendrán a la hora de negociar su precio. En lo que debe centrarse toda la atención es en el estado del edificio y que haya pasado la ITE satisfactoriamente. De existir vicios o problemas en su estructura toda la operación puede resultar en una verdadera catástrofe.

Una ventaja de los pisos viejos es que sus propietarios suelen tener los pisos ya pagados, lo cuál les permite tener mayor margen para bajar su precio y más aún si necesita ser reformado. También puede tratarse de una herencia en la cuál intervengan varios familiares por lo que querrán quitarse el problema rápidamente, situación que también favorece una bajada de precio.

Renovar

Si bien la compra es un factor importante, la reforma es el factor decisivo. A diferencia de la primera donde se conoce el precio final a pagar, en la reforma, si no se tiene un total control de lo que se va a hacer y de los gastos destinados a la misma, éstos pueden dispararse convirtiendo el proyecto en una total ruina económica.

En realidad los costos de una reforma deben estar pensados y analizados mucho antes de siquiera salir a buscar piso. Es importante contar con un presupuesto en el cuál se dividan las partidas destinadas a la compra y a la reforma, contemplado también la rentabilidad (realista) que se pretenda obtener de toda la operación.

Previo a comprar una propiedad es recomendable hablar con diferentes empresas de reformas para hacerse una idea de los precios de mercado en los diferentes rubros. Por ejemplo lo que cobra un electricista por punto de luz, un fontanero por punto de agua, cuánto cuesta pintar todo un piso de 90 m2, cuánto colocar suelos de tarima, cerámicos, cambiar ventanas, puertas, construir tabiques, calefacción, aire acondicionado y un largo etc. Aunque no sean los metros, ventanas, ni puntos de luz exactos, al menos echarán luz sobre los costos que supondrá una reforma.

Así mismo es importante tener una idea del tipo de materiales que se emplearan y sobre todo la calidad de los mismos. No por reformar para vender se debe comprar lo mas barato porque una mala calidad repercutirá directamente y de forma negativa en el precio de venta. Ni tampoco lo mas caro, porque elevará el precio final dejándolo fuera del mercado.

El tipo de reforma a realizar irá en función de la propiedad que se haya adquirido. Si cuenta con un solo dormitorio lo lógico es que el futuro propietario sea una persona soltera o una pareja sin hijos. Si tiene 2 o 3 dormitorios seguramente el público objetivo serán familias con hijos. Ello implica tener en cuenta lo que éstas familias valoran de una vivienda.

Que la cocina este integrada al salón es un punto a favor para que, mientras el padre o la madre cocinan, los chicos puedan estar jugando cerca o viendo la tele. Contar con una zona de lavadero y tendedero es imprescindible para cualquier familia con hijos pequeños. Balcones, terrazas y ventanas con sistemas de seguridad extras también son un plus.

Venta

Llego el momento culmine del proyecto, la venta. Si bien los dos anteriores eran los más importantes, encontrar el precio justo de la vivienda también lo es.
Para ello es recomendable acudir a la agencia inmobiliaria mas próxima y pedir una evaluación de la misma. Ellos son los expertos en la zona y utilizando el método de comparación, podrán darle el precio de venta mas acertado en función de lo que se este vendiendo en el momento y de lo que ya se ha vendido en el área anteriormente.

 

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